Impostos à vista: reforma tributária impacta imóveis rurais e arrendamento de terras
A tão esperada reforma tributária vem avançando no Congresso Nacional, mas segue longe de agradar todos os setores, causando preocupação, por exemplo, entre aqueles que trabalham com imóveis rurais.
Na visão de especialistas, alguns produtos, setores e serviços devem ficar mais caros com a nova tributação se a atual versão do texto, aprovada pela Câmara dos Deputados em 10 de julho, avançar no Senado Federal e for sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.
IBS e CBS: Os Novos Protagonistas da Tributação
O texto prevê a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que deve unificar os atuais impostos ICMS e o ISS, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá o PIS, Cofins e o Imposto sobre produtos industrializados (IPI). A nova tributação está prevista para valer a partir de 2033.
A criação destes impostos é para simplificar o sistema tributário nacional, considerado complexo, diz o sócio de consultoria tributária da Deloitte, César Redondo. Desta forma, as divergências de tributação de um estado para outro também devem acabar.
Descontos de 40% e 60%
A regulamentação aprovada este mês na Câmara dos Deputados estabeleceu que, nas operações de compra e venda de imóveis urbanos e rurais haverá uma redução (desconto) de 40% sobre a alíquota para o IBS e a CBS. Na locação e arrendamento de terras o redutor é de 60%.
O governo trabalha com uma alíquota base de 26,5%. Com os descontos, a alíquota para compra e venda ficaria em 15,9%, deduzindo os 40%, e para aluguel ou arrendamento, ficaria em 10,6% com a dedução de 60%, explicou a professora do Insper.
Arrendamento pode ficar mais caro
Ana Carolina Monguilod acredita que o produtor rural poderá pagar mais impostos pelo arrendamento de terras do que na compra e venda. Ela explica que a compra e venda de imóveis rurais passará por deduções na base de cálculo.
Desta forma, a alíquota de 15,9% vai quase incidir sobre a diferença do preço de venda e o custo de aquisição, falando de forma simplificada. No arrendamento, a base de cálculo é o valor da operação, que estará sujeito ao IBS e à CBS, estimada em 10,6%.
Parceria rural x Arrendamento
A profissional de direito tributário chama a atenção para a diferenciação entre arrendamento e a parceria rural, que pode confundir contribuintes. A parceria rural terá um outro modelo de tributação. É uma exploração de atividade rural, por meio de parceria, destaca.
Portanto, é crucial entender a natureza da operação financeira para evitar surpresas desagradáveis ao final do mês. Um contrato de arrendamento simples pode ter um impacto tributário maior se comparado a uma parceria rural, por exemplo.
Setor imobiliário vê aumento da informalidade
As mudanças na carga tributária trazem preocupação ao setor imobiliário, especialmente para quem atua com propriedades rurais. O diretor da Nilo Imóveis Rurais, Nilo Ourique, avalia a reforma tributária como “muito confusa” para o setor. Além disso, para ele, pode resultar em aumento da informalidade.
Ourique alerta que a prática, se adotada, deixará o comprador “descoberto”. “Só é dono quem registra”, observa, destacando a insegurança jurídica induzida por contratos não registrados. Nos casos de inventário, o novo sistema de tributação poderá levar famílias a disputas judiciais.
Peso tributário aumenta
Em uma conta bem simplificada, Ourique diz que, comprando um imóvel rural a R$10 milhões hoje, considerando ITBI, de 2% a 3%, mais os custos de cartório e registro do imóvel, o valor total de venda terá um acréscimo de 4%, indo a R$10,4 milhões.
Enquanto com a nova tributação, caso o imóvel esteja enquadrado no grupo que poderá ter uma dedução de 40%, a operação poderá ter um acréscimo mínimo de 10% sobre o valor final, indo a R$11,4 milhões, incluindo o ITBI e os gastos com cartório.
Casos de Arrendamento
Nos casos de arrendamento, Ourique calcula que, a exemplo de uma área total de 100 hectares, com 70 destinados à arrendamento, paga-se 840 sacas por ano, somando R$109,2 mil ao ano. A renda mensal pode cair de R$9.100, valores de hoje, para R$6.688 com os novos impostos.
Para quem está pagando o arrendamento, pode ser necessário pagar duas sacas a mais por hectare para arcar com o custo da nova tributação. Isso se traduz em um impacto significativo no orçamento de pequenos produtores.
Considerações Finais
A nova reforma tributária traz uma série de desafios e mudanças para o setor de imóveis rurais e o arrendamento de terras. Embora a proposta tenha o objetivo de simplificar o sistema tributário nacional e reduzir divergências entre estados, ela também pode trazer um aumento na carga tributária em certas operações e setores.
O impacto dessa reforma no arrendamento de terras e na compra e venda de imóveis rurais é evidente, causando preocupações entre produtores e especialistas. A diferenciação entre arrendamento e parceria rural também adiciona uma camada de complexidade que deve ser cuidadosamente considerada. O aumento potencial na informalidade é outro ponto de atenção, já que contratos não registrados podem resultar em insegurança jurídica.
Em conclusão, é vital que os envolvidos no setor imobiliário rural e os produtores estejam bem informados sobre as mudanças iminentes e busquem consultoria especializada para navegar pelas novas regras tributárias de maneira eficiente e segura. A reforma tributária, embora vislumbrada como uma simplificação, desafia os atores do setor a se adaptarem a um novo cenário fiscal.